記者在近日對滬上部分樓盤的采訪中了解到，“市郊明降、中心區(qū)暗降、打折促銷接二連三”成為歲末上海樓市(樓市博客)的一大現(xiàn)象。隨著二套房的解綁及一系列房地產(chǎn)政策的出臺，改善型需求正在“復(fù)蘇”，而老百姓對于房價(jià)調(diào)整的預(yù)期頗高。

　　明跌暗降兩箭齊發(fā)節(jié)后或現(xiàn)集體降價(jià)

　　記者在對滬上部分樓盤采訪中發(fā)現(xiàn)，無論是明跌還是暗降，如今房價(jià)歲末打折促銷已經(jīng)不是一件稀罕事。在松江九亭、閔行吳涇、寶山顧村等市郊板塊，明降的力度非常大。以九亭某樓盤為例，房價(jià)已經(jīng)從最高的12000元/平方米下探為9000元/平方米，降價(jià)幅度高達(dá)3成，而銷售人員對此大幅降價(jià)的解釋為“由于尾盤銷售，希望在春節(jié)前把房子賣掉。”

　　借“尾盤”之名而實(shí)施大幅降價(jià)的樓盤其實(shí)并不少，萬科閔行的一個(gè)樓盤也處于銷售末期而打出了總價(jià)便宜1%的優(yōu)惠措施。而南匯的一個(gè)樓盤索性打出了“7折優(yōu)惠”的口號，據(jù)悉，該案開盤銷售均價(jià)為12500元/平方米，開盤前三天可享7折優(yōu)惠，最低起價(jià)為7100元/平方米。

　　另一方面，由于市中心新盤較少，不少開發(fā)商都避談“降價(jià)”，記者昨日致電幾個(gè)位于市中心的樓盤，均被告知“還是按照之前的價(jià)格方案，針對元旦春節(jié)并沒有特別的降價(jià)活動?！彪m然價(jià)格被“封死”，可銷售人員還是告訴記者“全裝修房子的裝修標(biāo)準(zhǔn)提高了100元/平方米”，或者是“買房子可以送地下車位”等促銷活動。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，市中心的房價(jià)“需保值以吸引高端客戶”，所以一般不會明著降價(jià)，但是“暗降”卻不可避免。據(jù)悉，一些樓盤將采用提高裝修標(biāo)準(zhǔn)等方法，提高樓盤品質(zhì)“暗中降價(jià)”。

　　昨日采訪中，一家中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者，有部分地產(chǎn)開發(fā)商準(zhǔn)備在“春節(jié)前后集體低價(jià)推新盤”。“事實(shí)上，上海目前絕大多數(shù)樓盤都存在繼續(xù)降價(jià)的空間，哪怕是那些2006、2007年剛剛拿地的開發(fā)商。”該負(fù)責(zé)人透露，房產(chǎn)新政會促使今年一季度推向市場的部分樓盤，選擇以“價(jià)格低開”的方式促銷，形成一個(gè)“降價(jià)熱銷”的“小高潮”。

　　市中心改善型成主流房價(jià)仍高于百姓預(yù)期

　　美聯(lián)物業(yè)曹楊分行營業(yè)經(jīng)理陳燕日前接受記者采訪時(shí)透露，根據(jù)他們的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，近期打算購買第二套房以改善居住條件的看房客激增50%，首次超過剛性需求成為購房主流群體。同時(shí)，其成交量也增加了40%。

　　據(jù)了解，自2007年限制二套房政策出臺后，改善型購房需求一直處于抑制狀態(tài)。今年以結(jié)婚成家為主的剛性購房需求在房地產(chǎn)市場上“一枝獨(dú)秀”。“國家出臺二套房松綁政策，我們這里也的確發(fā)現(xiàn)改善型購房需求正在迅速走強(qiáng)。兩者無疑有很大關(guān)系?！?/P>

　　陳燕的預(yù)測在部分中介門店也得到了證實(shí)。記者昨日在黃埔、盧灣、靜安等區(qū)域的中介門店暗訪看到，前來咨詢的市民比先前明顯增多?！拔覀冞@里很多老公房，房子很小，居住環(huán)境不佳，總歸想換一套大一點(diǎn)的房子?！鼻匕⒁痰南敕ù砹舜蠖鄶?shù)“市中心原住民”的心聲。

　　“郊區(qū)我是不愿意去的，在市區(qū)住了一輩子了，老了要我去郊區(qū)，一是感覺不習(xí)慣，二是生活醫(yī)療太不方便了。”秦阿姨非常希望自己的房子能夠“就地升級”。可是她也表示，市中心的房價(jià)仍舊太高，一套100平的房子總價(jià)一般在200萬以上，普通工薪階層怎么吃得消？

　　“改善型需求之所以出現(xiàn)大幅上揚(yáng)，一個(gè)重要原因是因?yàn)榉績r(jià)下跌?！标愌啾硎?，曹陽板塊的次新房均價(jià)已經(jīng)從22000元每平米下探至18000元每平米，跌幅達(dá)到20%。而按照秦阿姨的說法，“1萬8”仍舊是“她生命中不能承受之重”。

　　陳燕預(yù)計(jì)在二套房新政出臺之后，二套房購買將迎來一個(gè)井噴。在內(nèi)中環(huán)區(qū)域，改善型需求“蘇醒”的跡象已經(jīng)非常明顯。特別是在老公房與次新房共存的板塊內(nèi)，老公房“升級”次新房的購房需求大大增加。“預(yù)計(jì)購房的高潮可能在2月份左右出現(xiàn)，而在往常，春節(jié)是傳統(tǒng)的購房淡季?！?/P>

　　“臨近年底，拋盤的人也多了。很多做生意的需要現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，都在壓低價(jià)格放盤。包括營業(yè)稅的減免政策，也在拉低房產(chǎn)價(jià)格。購房者一看心里價(jià)位到了，也就出手了?！?/P>

　　美聯(lián)物業(yè)總部的相關(guān)負(fù)責(zé)人也向記者表示，此次新政出臺主要是為了啟動內(nèi)需以應(yīng)對經(jīng)濟(jì)瓶頸。所以估計(jì)在新政出臺2個(gè)月后，改善型消費(fèi)將迎來較大發(fā)展，成交量會隨之上升。“但對于房價(jià)，我們目前的判斷還將處于下行通道。因?yàn)檎仁胁⒉皇菫榱送凶》績r(jià)，這一點(diǎn)是非常明確的。”